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　　开发商不负责、物业公司不认账

近段时间，家住河北省石家庄市东兴小区的殷建华师傅很郁闷，原因是自己买的房子出现严重的质量问题已经很多年了，不但曾经答应调换的房子至今没有实现，自己反而成了被告。这还不说，法院最后还判他输了，殷师傅怎么想也想不通。

殷建华师傅是北京在石家庄的一名知青。2000年他在位于石家庄市建明中路的东兴小区购买了一套104平方米的商品房，购买的房子还没住进去，就发现房子出现了严重的质量问题。

随后，殷师傅找到了开发商——河北省神兴房地产开发公司。经过数次的协商，殷师傅与神兴房地产开发公司以及同属一个集团的物业公司、神兴物业管理有限公司拟定了“三方协议”。

协议内容规定，神兴房地产开发公司答应在该小区的二期给殷师傅调换一套同等面积的房子。为了保证殷师傅的利益，承诺换房前可以向神兴物业管理有限公司缓交水、电、暖气费等有关费用。

然而几年后，殷师傅却等来房子已经卖完无房可换的消息。随后神兴物业公司开始催要暖气费，殷师傅以没有调换住房为由拒绝交纳。

神兴物业公司不但一怒之下将殷师傅的暖气给停了，更是一纸诉状将殷师傅告上了法庭。

神兴物业管理有限公司在起诉中说，殷师傅在住进该小区的数年里一直拒交暖气费，从2001年至2006年共计9473.5元。而不甘示弱的殷师傅在法庭上拿出了他的证据：“三方协议”。

2008年7月1日，石家庄市长安区法院经过审理做出判决。根据神兴物业管理有限公司的陈诉，由于房屋开发商——神兴房地产开发公司已经将所调 换的房屋全部售出，即换房的条件已实际无法成就，故神兴房地产开发公司与殷师傅之间关于取暖费所达成的该项附条件业已自然解除，在殷师傅享受了供暖服务后 应向原告支付其所垫付的取暖费用。

但综合全部情况及公平原则，神兴物业管理有限公司作为共同承诺方，对所承诺的换房条件无法实现的事实负有相应责任，故取暖费按原告所主张取暖费的50%即4736元收取为宜。

此时的殷师傅对于法院的判决不仅仅是郁闷，更是接近愤怒。殷师傅告诉记者，购买的房子因开发商的偷工减料出现了质量问题，如今开发商不见了，物 业公司不认账了，三方签订的协议又被法院判令解除了。一辈子的血汗钱买的房子成了危房，谁又来保护他的利益呢？不满判决的殷师傅随后向石家庄市中级人民法 院提请上诉，目前该案件正在进一步审理中。

　　■新闻提示

作为一个中小城市，承德近年来由房产市场急速发展而衍生出来的诸多问题，不仅使政府部门常处尴尬境遇，更让许多百姓叫苦不迭。在这些问题中，与 物业相关的问题最为直接和突出。为了更好地规范业已混乱的物业市场，承德市相关部门经历阵痛、付诸努力后，制定出的《承德市新建住宅与配套设施交付使用管 理办法》和《承德市物业服务用房管理办法》正式于9月1日开始实施。政府部门希望借助这两把规范“物业市场”的利剑，使整个行业走向规范之路，使百姓真正 的“住有宜居”。

■物业管理几积重难行

自2007年7月，本报持续关注了由承德乾坤房地产公司开发的“富丽花园”小区物业管理混乱的状况。这个2004年底就已入住的小区，直到 2007年小区安全防护栏、路灯、垃圾箱、大门仍未安装，居民用电为工业用电。由于规划、质检等部门未出具验收手续，业主迟迟不能依法办理房产证，几年 里，业主投诉不断。虽然许多问题经过政府的协调已得到解决，但这种“开发企业欠账，政府部门出面解决”的不正常现象，在该市新建小区中普遍存在。

记者通过走访发现，近年来承德市区只有一个新建小区在业主入住时完成了小区道路硬化、环境绿化等相关配套设施的建设。业主入住后，道路仍尘土飞扬、管道仍未接通、物业用房迟迟未建等问题已成承德新建小区的常态。

承德市房产管理局相关负责人在接受记者采访时称，现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量属于开发建设遗留问题，主要表现在“建设单位变更规 划导致业主权益受损，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异；房屋建筑和附属设施质量差，公共设备和配套设施缺顶甩项；不符合入住的基本条件而擅自办理 入住等。”另外，政府职能缺位，监管体制不健全；小区规划设计存在缺欠；物业企业效益差，全行业亏损严重；物业从业人员素质差，物业管理水平低；业主委员 会组建缓慢，小区自主管理难；相关部门责任不落实成为百姓投诉的热点等都是承德物业管理方面存在较突出的问题。

■市领导重视物业管理

日益增多的百姓投诉，是制约机制较弱、经过井喷式发展的房产市场必然遇到的问题。在这个矛盾漩涡中，政府的相关部门不得不在维护百姓权益和疲于修补起初因监管出现的漏洞间忙碌着。“这给政府形象造成了很大的负面影响。”承德市房产局一位负责人毫无隐讳的说。

2007年9月20日，承德市人民政府下发关于《承德市加强住宅物业管理工作的实施意见》的承市政字【2007】71号文，标志着该市将物业管 理纳入更加制度化的努力开始。“河北省就石家庄市已经制定了物业方面的管理办法。”该市房产局一位负责人说，71号文中明确了各级各部门的职能，成立了物 业管理办公室，进一步健全了监管体制。而随着上述两个办法的发布，承德市房产物业市场制度化建设得到进一步完善。

“办法出台有三个背景。”该负责人告诉记者，首先是社会有呼声。“许多小区居民入住后，供热、有线都还没有通，直接影响了居民生活质量，群众意 见很大。另一方面来自业内。承德100多家开发企业，有的规范，但有的企业只考虑眼前的利益，只知道盖房子，不愿考虑其他配套设施，对整个行业造成影响。 ”第三个背景是问题以引起政府的高度重视。“市领导很重视物业管理工作，对于百姓反映生活中存在的问题很关注，要求必须规范物业管理和房产开发行为。”

■制度执行需各方联动

办法制定最终要去执行，对于《办法》能否起到立竿见影的效果，该负责人不愿过早下结论，“这需要各级各部门的协调联动。”

根据两个《办法》规定，新建住宅在完成规划和建设工程竣工等各单项验收后，还需要物业管理部门核验，取得《交付使用意见书》后方可交付使用。如 果路、绿化、电等配套设施不能满足业主的基本入住条件，房产行政部门不予受理房屋所有权初始登记，不得支付剩余5%项目建设保证金。如果开发企业擅自交付 使用，相关部门将根据有关法律法规予以处罚，停止受理该企业三年内其他建设项目的审批，情节严重的，依法降低或撤销其企业资质证书。

“以前存在小区物业用房迟迟不建或建在小区很偏僻的地方，找起来很不方便。”这次办法中规定，开发企业在房屋交付使用时，必须提供符合要求的物业用房，且必须设置在物业服务区域的主出入口附近，并对物业用房的使用作出了明确规定。

物业管理作为房产市场上的末梢环节，此前的规划、质检等各环节必须环环相扣。“各部门应该各负其责，加强对整个建设环节的监管，按时为开发企业 出具各种手续，不能拖，创造一个良好的投资环境；开发企业要做好项目规划，做到同步规划、同步施工、同步交付使用；购房者要从长远考虑，保护自身权益，不 要急于领取房屋钥匙。”该负责人说，预计中的阻力一定会有。

　　 今年，河北省把廉租住房保障范围扩大到城市低收入家庭，要求对符合条件的家庭应保尽保。记者日前在石家庄、唐山、张家口、沧州、邢台等地采访时发现，很多 人对保障户“买得起马配不起鞍”的情况表示了担忧，“如何让保障户安心入住”成为许多人关注的热点。

“买得起马配不起鞍”的尴尬

受气候条件影响，张家口沽源县的百姓一年之中有近一半的时间需要取暖，而一套５０平方米左右的住宅，每年仅取暖费就要１千余元。这对于靠烧树枝取暖、做饭的保障户来说，住进公寓单元房后各种费用可能难以承受。

沽源县副县长王克成在接受记者采访时说：“沽源县是国家级扶贫开发重点县，从住房保障办公室对低收入家庭进行入户调查的结果看，大部分符合廉租住房入住条 件的家庭均属孤老病残人员，且为最低收入家庭。这些家庭基本没有劳动能力，大部分已列入了长期低保对象范围。他们入住楼房后，水、暖、电、气的消费额加 大，可能会出现‘买得起马，配不起鞍’的情况，这就给物业管理企业带来很大的难题。”

唐山市住房保障和房产管理局局长王正英也向记者表示了同样的担忧，王正英说 “特别困难的家庭入住新居后交不起水电暖费怎么办？对交得起但是不想交的又如何去制约？这都是需要考虑和解决的问题。”

政府需综合考虑相关配套措施

河北省建设厅住宅与房地产处副处长封刚在接受中国经济时报记者采访时说，河北省为了落实国家政策出台了很多文件。２００７年的９５号文件在总体上制定了３ 年的目标，到２０１０年解决２３．８万户城市低收入家庭住房困难。今年将为７万户城市低收入家庭提供廉租住房保障，１８０万平方米经济适用房要竣工，旧住 宅小区改善、棚户区（危陋住宅区）改建将分别完成４００万平方米和３００万平方米。

封刚说，河北省１１个设区市都签了责任状，各地也根据自身实际情况出台了很多政策，分级落实责任，明确牵头单位，落实各相关部门的责任。

封刚认为，住房保障工作的最终目的就是要让困难家庭真正住得上房。对于保障户“配不起鞍”的问题，确实需要政府综合考虑，尽快出台相应政策和措施。住房保障工作的重心和关键在于“制度”，要让制度真正发挥作用。住房保障工作不是权益之计，需要长远考虑。

河北省社会科学院副研究员赵巍在接受中国经济时报记者采访时说，住房问题是关系百姓现实利益的问题，近年来，河北把解决城市低收入家庭住房困难作为政府重 要职责，下大力气来抓，住房保障工作在全国走在了前列，得到了老百姓的普遍拥护。但保障户“买得起马配不起鞍”的问题正在逐步显现，这就需要政府部门对此 进行综合考虑，出台相应政策，完善配套措施。

“很多工作不一定非要等国家出台政策后地方跟进，建议当地政府可以做一些尝试，从实际出发出台相应文件，各职能部门联动制定相应的减免措施，以保证工作落 到实处。”赵巍说，廉租房是政策性住房，相关政策需要跟进，在保障户搬进来后，针对供暖等生活成本的压力，可以建立基金来提供支持。另外，住房保障工作要 做好动态管理，做好各环节的衔接工作，保证工作持续健康推进。

“三年大变样”给省会商务物业管理的发展带来良好契机，但目前省会专业化商务物业管理覆盖率不足10%，比起南方发达城市80%至90%的高覆盖率， 显得严重不足。如何提高省会专业化商务物业管理覆盖率、有效推进省会物业管理服务由单一的住宅物业管理向多元化的商业物业管理方向发展，从而提高省会物业 管理行业整体服务水平、促进物业管理企业的迅速发展，成为省会物业管理人士关注的焦点。　　这是从日前石家庄物业管理协会组织的“石家庄商务大厦经营与管理交流座谈会”上了解到的。

九成公司以住宅物业为主

据了解，物业因其性质分为住宅类、商业类、工业园区类和其他类，除住宅以外的业务又统称为商务物业。会上，世纪、华银、鑫浩等物业公司受邀做了重点经验报告，与会人士就此问题纷纷发表意见和看法。

石家庄物业管理协会副会长、恒辉物业董事长罗辉认为，石家庄市目前有300多家物业公司，90%以上以单一住宅物业管理为主，兼做商业 物业管理的不足10%，这类物业公司经营状况大多处于微利甚至负盈利，短期内很难有所突破。随着城市发展进程的加快，尤其是“三年大变样”不但带动了商务 物业项目的增加，也会带来社会意识的进步，更多的商务办公场所将实现后勤管理社会化，也会给商务物业的发展提供广阔的发展空间。以恒辉为例，恒辉目前有商 务物业项目19个，占总项目数量的54.3%，但利润却占公司总额的60%以上。公司通过“以商补住”的方式，不但保证了公司的盈利，同时还提升了住宅物 业管理水平，赢得了各界业主的认可和好评。

商务物业数量将扩大

罗辉先生据此认为，只有提高商务物业管理项目的数量和质量，实现规模发展，才能从根本上提高物业公司的盈利能力，从而弥补住宅物业的不足，以此提高省会的综合物业管理水平。

石家庄物业管理协会会长武建章认为，省会物业行业的发展目前还处于初级阶段，无论是物业管理企业的数量还是规模，与发达城市都相距甚 远。下一步将争取利用3至5年的时间，扩大商务物业管理覆盖面，壮大物业管理行业队伍，使商务物业数量在现有基础上翻两番，物业企业达到3000家，全面 提升物业管理企业的整体管理水平和效益。

　　物业服务用房看似小问题，有时也会给业主生活造成不小的麻烦。有的小区业主已经入住，物业用房还没有着落，物业公司办公地点经常换；有的小区业主委员会聘请物业公司服务小区，而物业用房被占用导致物业公司无法进驻。为此，承德市日前出台了专门针对物业用房的管理办法。　　办法首先明确了在新建住宅物业服务区域内配置物业服务用房的标准和要求，对总建筑面积不同的项目实行不同比例的配置标准，但建筑面积最小不得低于50平方米，间数不少于2个自然间。同时规定，业主委员会产生后，物业服务企业应在物业服务办公用房中调剂20至30平方米用于业主委员会办公用房。

　　办法指出，分期建设的住宅项目在首期交付使用的物业服务用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，物业服务用房应全部交付。物业服务用房按规划要求在末期建设的，开发建设单位应当无偿提供符合本办法要求和标准的临时物业服务用房。

　　擅自转让、抵押物业服务用房或采取其他手段擅自处分物业服务用房的使用权或所有权的，由县、区物业管理部门责令其限期改正，并按有关规定予以处罚。物业服务企业发生变更的，原物业服务企业应当与业主委员会或新选聘的物业服务企业对物业服务用房进行交接验收。原物业服务企业逾期不移交物业服务用房和有关资料的，由县、区物业管理部门按照有关规定予以处罚。