■新闻提示
作为一个中小城市，承德近年来由房产市场急速发展而衍生出来的诸多问题，不仅使政府部门常处尴尬境遇，更让许多百姓叫苦不迭。在这些问题中，与 物业相关的问题最为直接和突出。为了更好地规范业已混乱的物业市场，承德市相关部门经历阵痛、付诸努力后，制定出的《承德市新建住宅与配套设施交付使用管 理办法》和《承德市物业服务用房管理办法》正式于9月1日开始实施。政府部门希望借助这两把规范“物业市场”的利剑，使整个行业走向规范之路，使百姓真正 的“住有宜居”。
■物业管理几积重难行
自2007年7月，本报持续关注了由承德乾坤房地产公司开发的“富丽花园”小区物业管理混乱的状况。这个2004年底就已入住的小区，直到 2007年小区安全防护栏、路灯、垃圾箱、大门仍未安装，居民用电为工业用电。由于规划、质检等部门未出具验收手续，业主迟迟不能依法办理房产证，几年 里，业主投诉不断。虽然许多问题经过政府的协调已得到解决，但这种“开发企业欠账，政府部门出面解决”的不正常现象，在该市新建小区中普遍存在。
记者通过走访发现，近年来承德市区只有一个新建小区在业主入住时完成了小区道路硬化、环境绿化等相关配套设施的建设。业主入住后，道路仍尘土飞扬、管道仍未接通、物业用房迟迟未建等问题已成承德新建小区的常态。
承德市房产管理局相关负责人在接受记者采访时称，现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量属于开发建设遗留问题，主要表现在“建设单位变更规 划导致业主权益受损，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异；房屋建筑和附属设施质量差，公共设备和配套设施缺顶甩项；不符合入住的基本条件而擅自办理 入住等。”另外，政府职能缺位，监管体制不健全；小区规划设计存在缺欠；物业企业效益差，全行业亏损严重；物业从业人员素质差，物业管理水平低；业主委员 会组建缓慢，小区自主管理难；相关部门责任不落实成为百姓投诉的热点等都是承德物业管理方面存在较突出的问题。
■市领导重视物业管理
日益增多的百姓投诉，是制约机制较弱、经过井喷式发展的房产市场必然遇到的问题。在这个矛盾漩涡中，政府的相关部门不得不在维护百姓权益和疲于修补起初因监管出现的漏洞间忙碌着。“这给政府形象造成了很大的负面影响。”承德市房产局一位负责人毫无隐讳的说。
2007年9月20日，承德市人民政府下发关于《承德市加强住宅物业管理工作的实施意见》的承市政字【2007】71号文，标志着该市将物业管 理纳入更加制度化的努力开始。“河北省就石家庄市已经制定了物业方面的管理办法。”该市房产局一位负责人说，71号文中明确了各级各部门的职能，成立了物 业管理办公室，进一步健全了监管体制。而随着上述两个办法的发布，承德市房产物业市场制度化建设得到进一步完善。
“办法出台有三个背景。”该负责人告诉记者，首先是社会有呼声。“许多小区居民入住后，供热、有线都还没有通，直接影响了居民生活质量，群众意 见很大。另一方面来自业内。承德100多家开发企业，有的规范，但有的企业只考虑眼前的利益，只知道盖房子，不愿考虑其他配套设施，对整个行业造成影响。 ”第三个背景是问题以引起政府的高度重视。“市领导很重视物业管理工作，对于百姓反映生活中存在的问题很关注，要求必须规范物业管理和房产开发行为。”
■制度执行需各方联动
办法制定最终要去执行，对于《办法》能否起到立竿见影的效果，该负责人不愿过早下结论，“这需要各级各部门的协调联动。”
根据两个《办法》规定，新建住宅在完成规划和建设工程竣工等各单项验收后，还需要物业管理部门核验，取得《交付使用意见书》后方可交付使用。如 果路、绿化、电等配套设施不能满足业主的基本入住条件，房产行政部门不予受理房屋所有权初始登记，不得支付剩余5%项目建设保证金。如果开发企业擅自交付 使用，相关部门将根据有关法律法规予以处罚，停止受理该企业三年内其他建设项目的审批，情节严重的，依法降低或撤销其企业资质证书。
“以前存在小区物业用房迟迟不建或建在小区很偏僻的地方，找起来很不方便。”这次办法中规定，开发企业在房屋交付使用时，必须提供符合要求的物业用房，且必须设置在物业服务区域的主出入口附近，并对物业用房的使用作出了明确规定。
物业管理作为房产市场上的末梢环节，此前的规划、质检等各环节必须环环相扣。“各部门应该各负其责，加强对整个建设环节的监管，按时为开发企业 出具各种手续，不能拖，创造一个良好的投资环境；开发企业要做好项目规划，做到同步规划、同步施工、同步交付使用；购房者要从长远考虑，保护自身权益，不 要急于领取房屋钥匙。”该负责人说，预计中的阻力一定会有。